Sabtu, 06 Oktober 2012

beli rumah gratis, dapat uang lagi...


Sekitar dua tahun terakhir, negeri ini marak dengan trik membeli rumah tanpa uang. Bahkan seorang pakar bidang ini -yang sudah mempunyai puluhan properti- mempunyai tips atau trik membeli properti atau rumah tanpa uang, bahkan bisa dapat cashback alias dapat uang segar.


Secara teoretis, memang membeli rumah tanpa uang sangat mungkin. Yang dimaksud tanpa uang di sini adalah, membeli rumah secara kredit menggunakan uang bank (bukan dengan uang cash milik sendiri). Pun membeli rumah gratis dan dapat cashback juga sangat mungkin terjadi.


Berdasarkan pakar properti yang mengemukakan ide ini, membeli rumah tanpa uang dan dapat cashback dilakukan dengan cara memark-up harga rumah. Pembeli harus melakukan kongkalikong dengan penjual. Jika sudah sepakat, calon pembeli menghubungi bank untuk mengajukan kredit. Jika sudah di-ACC oleh bank, pembayaran baru dilakukan.

Misalnya, harga rumah itu sebesar Rp 100 juta. Setelah terjadi deal antara pembeli dan penjual seharga itu, lalu keduanya menghubungi bank untuk mengajukan kredit. Di sini, pembeli melakukan kongkalikong dengan penjual untuk mencairkan kredit dari bank. Penjual diminta mengaku ke bank bahwa harga rumah itu Rp 150 juta atau lebih.

Dengan demikian, jika uang dari bank cair, pembeli bisa membayar rumah itu seharga Rp 100 juta ke penjual dan masih mempunyai cashback sekitar Rp 50 juta, atau kurang sedikit karena untuk biaya administrasi dan lain-lain.

Nah, pakar itu selanjutnya menyarankan agar uang yang Rp 50 juta itu diputar sedemikian rupa agar produktif. Maksudnya untuk membuka usaha, atau mengembangkan usaha (jika sudah punya usaha). Tujuannya agar hasil usaha itu bisa untuk mengangsur kredit ke bank.

Jadi dengan cara ini, pembeli tidak perlu mempunyai uang untuk membeli rumah, bahkan masih bisa mempunyai uang cash atau modal untuk membuka atau mengembangkan usaha. Cara ini cukup cerdik. Tapi tentu saja diperlukan kerja keras dan lobi-lobi dengan penjual rumah dan pihak bank.

Sekilas tips ini memang mudah dilaksanakan, tapi dalam praktiknya cukup rumit. Artinya, pembeli harus pandai-pandai melakukan negosiasi baik dengan pemilik rumah maupun dengan pihak bank. Pembeli harus mampu meyakinkan kedua pihak itu. Untuk bisa mendapatkan kasus penjualan rumah yang seperti ini, tentu saja diperlukan kesabaran. Biasanya kasus ini terjadi ketika seseorang sudah lama ingin menjual rumahnya, tapi tidak laku-laku. Atau ada orang kepepet ingin cepet dapat uang dengan cara menjual rumahnya. Dia tidak mau pikir panjang lagi, asal dapat uang, soal cara tidak masalah.

Jika menggunakan trik ini, tentu saja ada risiko yang harus dihadapi, terutama setelah terjadi pencairan dari bank. Pasalnya, jika usaha kita tidak lancar, dipastikan kita bakal berat mengangsur cicilan bank. Apalagi jika keuangan kita sebelumnya, sesungguhnya memang tidak mampu untuk mengangsur besaran cicilan sejumlah utang, dipastikan keuangan bakal morat-marit.

Di sisi lain, bank pasti juga tidak semudah mencairkan kreditnya. Bank punya sejumlah syarat yang harus dipenuhi calon pengutang, atau calon pembeli rumah. Jika record pembeli tidak memenuhi syarat, dipastikan bank bakal menolak kredit.

Artinya, jika kita tidak punya penghasilan yang bisa digunakan untuk mengangsur utang sebesar Rp 150 juta (sesuai contoh harga rumah), dipastikan bank bakal menolak. Tapi jika sebelumnya penghasilan (misalnya gaji) kita sudah mampu untuk mengangsur cicilan sebesar Rp 150 juta, kita bisa save. Artinya, kita tidak perlu menggunakan uang pribadi kita untuk membeli rumah idaman itu. Bahkan kita bisa punya cashback sebesar Rp 50 juta untuk keperluan lain, misalnya untuk renovasi atau untuk modal usaha.

Trik ini bisa dijalankan dengan catatan tanpa DP (Down Payment atau Uang Muka), biaya-biaya (Pajak, KPR) terbayar dari pencairan KPR, cicilan diangsur dari Cash Flow bisnis di atas aset properti tersebut. Sedangkan syaratnya adalah nilai aset di bawah pasar, nilai appraisal di atas aset, dan kemampuan mencicil angsuran 3x dari nilai cicilan dari cashflow past performance (gaji atau bisnis).

Yang perlu dicatat dalam hal ini, besaran mark-up harus diperkirakan. Sebab, bank juga punya catatan harga rumah. Salah satu patokan bank adalah lokasi dan besaran NJOP alias nilai jual objek pajak. Jika kita terlalu tinggi memark-up, kemungkinan akan ditolak oleh bank.

Dalam hal ini, biasanya bank mengalikan NJOP sebanyak tiga kali. Tapi tidak menutup kemungkinan, bank hanya akan mengalikan dua kali NJOP saja. Artinya, kita mesti teliti melihat NJOP rumah yang akan dibeli itu. Jika bedasarkan NJOP, rumah itu ditaksir hanya Rp 200 juta, jangan sekali-kali memark-up lebih dari itu, karena sudah pasti ditolak.

Artinya pula, untuk menjalankan trik ini, kita harus jeli memilih rumah yang akan dijual. Kita harus memastikan bahwa harga rumah yang akan dijual itu benar-benar di bawah NJOP. Nah untuk mencari rumah yang kayak ginian, ditambah penjual yang bisa diajak kongkalikong, yang agak susah.

Jika trik ini sudah bisa dijalankan secara lancar, sebaiknya rumah itu digunakan untuk usaha. Tujuannya untuk meringankan cicilan ke bank. Jangan sekali-kali rumah ini digunakan untuk hunian, atau bahkan hanya dianggurkan, karena cicilan dipastikan akan berat.

Dalam hal ini, sebaiknya rumah itu dikontrakkan dan uangnya digunakan untuk mengangsur ke bank, digunakan sebagai tempat usaha, atau dijadikan rumah kost. Jika dikontrakkan, hasilnya tentu agak kurang karena tarif rumah kontrakan lebih murah. Tapi jika digunakan untuk rumah kost, penghasilannya lebih tinggi, karena yang disewakan adalah kamar. Semakin banyak kamar, semakin tinggi penghasilannya. Sementara jika dijadikan tempat usaha, harus benar-benar menghasilkan.

Selamat mencoba
Banjarmasin, 6 Oktober 2012

24 komentar:

  1. mantab... trimakasih infonya...

    BalasHapus
    Balasan
    1. sama-sama mas, tks ya udah berkunjung...

      Hapus
  2. lha terus jaminannya ke bank itu apa surat tanah rumah itu ?

    BalasHapus
    Balasan
    1. betul, jaminannya sertipikat rumah yang akan kita beli, kan kita udah deal dengan penjual rumah untuk cari uang di bank...

      Hapus
  3. kalo tanpa uang dan tanpa utang gimana caranya mas ?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Terima kasih udah mampir, wah maaf ya, kalau tanpa utang, saya belum nemu caranya mas. Coba searching lagi di google ya.

      Hapus
  4. Terimakasih banget infonya, skalian nanya Mas, kalau terpaksa pada akhirnya kita tidak bisa mengangsur, resikonya apa mas?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Kalau kita nunggak, rumah akan disita bank, lalu bank akan melelang rumah itu. Hasil lelang akan diperhitungkan dengan pemilik rumah. terima kasih udah mampir mas...

      Hapus
  5. Malam,
    Terima kasih atas sharing infonya ini, mau sekalian tanya juga nih...
    Bagaimana kalau nilai jual rumah yg kita incar ternyata sudah di atas nilai NJOP, atau bahkan sudah 2-3 x lipat? Apakah ada kesempatan untuk diajukan ke bank? Terima kasih sebelumnya.

    BalasHapus
    Balasan
    1. Sepertinya akan berat kalau NJOP lebih tinggi. Semua bank pasti sudah mempertimbangkan keamanan kredit yang dikucurkan. Bank biasanya hanya mau mencairkan 80 persen dari nilai rumah yang akan kita beli. terima kasih atas kunjungannya ya...

      Hapus
  6. maksih banget buat infonya yaa..^_^
    coba praktekin ahhhhh....^_^

    BalasHapus
    Balasan
    1. Sama-sama. Silakan dipraktekin, semoga berhasil...

      Hapus
  7. mas klo aku mau beli rumah kontrakan apa bank mau setujui...terima kasih sebelumnya

    BalasHapus
    Balasan
    1. Saya pernah ngobrol dengan pegawai bagian kredit Bank Mandiri. Bank tidak peduli dengan jenis rumah, yang penting harga masuk plafon, dan nasabah mampu mengangsur cicilan. Justru kalau rumah kontrakan (sudah ada pengontrak) bank justru berminat karena ada pemasukan dari rumah itu.

      Hapus
  8. info bagus om, patut untuk ddicoba.

    BalasHapus
    Balasan
    1. silakan mas, semoga bermanfaat dan berhasil...

      Hapus
  9. Masuk Akal Juga, Akan tetapi kalau kita tidak memiliki ladang usaha mungkin jatuhnya jadi pusing juga untuk bayar angsurannya, Tapi gak tau juga belum pernah coba soalnya.

    BalasHapus
    Balasan
    1. iya mas "doa qunut" untuk itu perlu dipikirkan usaha yang bener-bener. Saran saya, Anda sudah punya cadangan angsuran selama enam bulan ke depan agar aman, sambil mikir jenis usaha yang akan digeluti.

      Hapus
  10. Mau tahu cara beli rumah hanya modal ludah? Tanpa DP, tanpa nyicil dan tanpa takut macet? Kunjungi fb; indralubis.wealthrevolution@gmail.com

    BalasHapus
  11. Mamaf kaka kah abang ni? Boleh bepepanderan kah? Email lah mun kawa:D adhitp8@gmail.com

    BalasHapus
  12. i Mrs Maike dari Surabaya, Indonesia, saya menggunakan media untuk menginformasikan saudara-saudara bagaimana saya mendapat pinjaman dari ibu yang baik ketika anak saya sakit dan membutuhkan transplantasi ginjal saya tidak punya uang semua orang menolak saya saya saya, bank saya menyesal saya sampai paman saya memperkenalkan saya ke sebuah perusahaan pinjaman yang baik bernama Williams Owens, mereka memberi saya pinjaman untuk membayar tagihan medis anak saya dan mendirikan usaha tanpa agunan dengan bunga hanya 2%, mereka kuman belakang kehidupan saver, semoga Tuhan terus memberkati dia untuk perbuatan baik nya, jika Anda membutuhkan pinjaman atau bantuan keuangan untuk melunasi utang Anda atau berinvestasi dalam bisnis Anda saya akan mendorong Anda untuk menghubungi perusahaan melalui email arnoldrolandloanfirm@gmail.com
    dalam hal untuk setiap pertanyaan atau saran saya dapat dihubungi melalui email di maikedwisetiowati157@gmail.com. semoga damai dan berkah Allah menjaga kita semua

    BalasHapus
  13. Halo, saya mary harry, seorang pemberi pinjaman uang pribadi, apakah Anda berada di utang? Anda membutuhkan dorongan keuangan? Saya telah terdaftar dan disetujui. Aku memberikan pinjaman kepada reputasi dan tingkat individu Tersedia dalam 2%. Aku memberikan pinjaman kepada lokal dan internasional untuk semua orang yang membutuhkan pinjaman, dan dapat membayar kembali pinjaman, di seluruh dunia. Aku memberikan pinjaman melalui transfer rekening atau cek bank juga mendukung. Tidak memerlukan banyak dokumen. Jika Anda ingin mendapatkan pinjaman dari reputasi kami. Anda dapat menghubungi kami melalui Email: maryharryloanfirm@gmail.com
    balasan...

    BalasHapus